BBV en VPB versus grondexploitaties

26-07-2016

Vernieuwingen in BBV en Vpb vragen om een goede samenwerking tussen planeconoom en financieel adviseur

De administratie en financiële processen rondom de grondexploitaties hebben binnen veel gemeenten vaak een aparte status. Voor veel consulenten en financieel adviseurs zijn de grondexploitaties enigszins een ‘black box’ en zijn ze vooral het domein van de planeconomen. Planeconomie is een specialisme dat weliswaar aan moet sluiten bij de regels die het BBV stelt ten aanzien van grondexploitaties, maar de keuzen binnen de planeconomie werden tot op heden vaak niet altijd bezien op basis van het BBV. Dat zal veranderen. Met de vernieuwing van het BBV en de introductie van de Vpb-plicht voor overheidsorganisaties, veranderen namelijk de spelregels rondom de administratie en verantwoording van grondexploitaties. Dit vraagt om een nauwere samenwerking tussen financieel adviseur, planeconoom en fiscalist.

Inmiddels is er overeenstemming met de fiscus over de verdere uitwerking van de Vpb én er ligt een concept wijzigingsbesluit BBV rondom grondexploitaties. Het betreft met name de wijziging ten aanzien van het afschaffen van de NIEGG (Niet in exploitatie genomen gronden). De overige voorgenomen wijzigingen zullen als aanbeveling of stellige uitspraak worden verwerkt in een nieuwe notitie Grondexploitaties. Deze veranderingen kunnen een grote impact hebben op het financieel resultaat van een gemeente. Zo kunnen bijvoorbeeld geen kosten meer toegerekend worden aan de zogenaamde NIEGG’s, is de looptijd van een grondexploitatie gemaximeerd tot 10 jaar en moeten gemeenten straks Vpb afdragen over gerealiseerde boekwinsten op de grondexploitatie. Dit betekent dat gemeenten op een andere wijze gaan administreren, dat er andere aandachtspunten liggen bij besluitvorming over grondexploitaties en dat afwegingen op een andere manier gemaakt kunnen of moeten worden. De financieel adviseur, de controller en de fiscalist krijgen hierdoor een nadrukkelijker rol dan voorheen.

Onderstaand een overzicht van enkele belangrijke wijzigingen, de consequenties en de aandachtspunten die deze met zich meebrengen.

Wijzigingen BBV in relatie tot grondexploitaties

Richttermijn van 10 jaar voor de maximale duur van grondexploitaties.
Gemeenten kunnen afwijken van deze richtlijn, maar alleen als dit goed gemotiveerd wordt. Heeft een grondexploitatie een termijn langer dan 10 jaar, dan mag op de periode daarna niet geïndexeerd worden. Voor langlopende complexen zal bezien moeten worden wat hier de consequentie van is. Bij het openen van nieuwe complexen zal bezien moeten worden in hoeverre dit vraagt om indeling in deelcomplexen e.d.. Dit heeft als voordeel dat complexen kleiner van omvang en dus wellicht beter ‘behapbaar’ worden maar het aantal onder handen zijnde complexen neemt dan natuurlijk wel toe. En dat laatste heeft als nadeel dat bijvoorbeeld MPG’s en andere rapportages uitgebreider worden en er feitelijk sprake is van een verzwaring van de administratieve last. Financieel adviseur en planeconoom zullen hier in overleg keuzes moeten maken.

Bij de kostentoerekening aan BIE binnen het BBV wordt het verplicht aan te sluiten op de kostenverhaalmogelijkheden zoals benoemd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro en Bro). Kosten Wro = kosten BBV = kosten Vpb
Voordeel van deze richtlijn is dat er slechts één administratie is die gebruikt kan worden om te voldoen aan zowel de BBV eisen als aan de aangiften Vpb. Toch kan het, afhankelijk van wat de gemeente gewend is toe te rekenen, beperkend werken. Er zijn situaties denkbaar waarbij je tegen problemen aanloopt , zoals bijvoorbeeld de toerekening van goodwill bij het verwerven van objecten. Goodwill staat namelijk niet op de Wro-lijst, maar deze kosten zullen toch in de administratie verwerkt moeten worden. Ook dit vraagt weer om strategische keuzes. Daarnaast kan de causaliteit tussen de te realiseren voorzieningen en de betreffende exploitaties nadrukkelijker in beeld komen. Die aan- of afwezigheid van die causaliteit, bijvoorbeeld bij complex overschrijdende voorzieningen, kan grote financiële consequenties hebben en vraagt dan ook aandacht van de financieel adviseur. Indien de causaliteit onvoldoende kan worden onderbouwd is er direct sprake van een dekkingsvraagstuk. Zijn er andere dekkingsmiddelen voor handen voor de niet toe te rekenen kosten zijn? Maar ook, wat betekent dat voor haalbaarheid en kostendekkendheid van de desbetreffende grondexploitatie?

De rente die wordt toegerekend aan grondexploitaties moet worden gebaseerd op de werkelijke rente over het vreemd vermogen.
Concreet betekent dit het volgende:

  • Het rentepercentage van de direct aan de grondexploitatie gerelateerde financiering in het geval van projectfinanciering;
  • Het gewogen gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding van het vreemd vermogen ten opzichte van het totaal vermogen, indien er geen sprake is van projectfinanciering;
  • De marktrente voor gemeenten voor aan te trekken leningen met een looptijd van 10 jaar indien de gemeente geen externe financiering heeft aangetrokken, maar wel verwacht dit te gaan doen;
  • Geen rente indien de gemeente geen externe financiering heeft en ook niet de intentie heeft die aan te trekken.

De disconteringsvoet moet gelijk worden gesteld aan de toegerekende rentevoet.

Deze wijziging lijkt in eerste instantie minder ingewikkeld en zal ook betrokken moeten worden bij de vernieuwing van het BBV die per 1 januari 2017 ingaat en waarbij de rente anders (eenvoudiger)  verantwoord gaat worden. In ieder geval zal rente toegerekend blijven worden omdat er anders een groot gat ontstaat binnen de begroting. De uitgebrachte handreiking Vpb en gemeentelijk Grondbedrijf ( VNG, 13 november 2015) gaat dieper op deze materie in. Een en ander is onder meer afhankelijk van de financieringstructuur die een gemeente op dit moment heeft. De planeconoom zal moeten rekenen met de rente die de financieel adviseur heeft berekend. Als de planeconoom de consequenties daarvan heeft doorgerekend zal blijken of er tekorten ontstaan binnen de Grondexploitaties dan wel binnen de exploitatie van de gemeente. Hier zou in overleg gezocht kunnen worden naar een optimum.

Opname van de uitgangspunten/ parameters bij de waardering van de grondexploitaties als verplicht onderdeel van de jaarrekening, samen met de overige toelichtingen op de grondexploitaties (nu nog in de uitvoeringsinformatie).
Deze wijziging betreft een presentatiekwestie van gegevens die doorgaans binnen de gemeentelijk exploitaties al beschikbaar zijn.

De voorgenomen wijzigingen per 1 januari 2016 hebben geen effect op de waardering van de grondexploitaties en de vermogenspositie van de gemeente ultimo 2015.
In de jaarrekening 2015 behoeft dus niet geanticipeerd te worden op de wijzigingen per 1 januari 2016 . Er zal wel overleg plaats moeten vinden of en zo ja op welke plaats er een toelichting gegeven gaat worden in de jaarrekening 2015 dat de cijfers per 1 januari 2016 een heel ander beeld kunnen geven. Indien mogelijk zal er bij de voorjaarsnota 2016/kadernota 2017 toch minimaal een doorkijk gegeven moeten worden. Hierbij is inbreng van de planeconoom en de financieel adviseur noodzakelijk.

Enkele wijzigingen ten aanzien van de NIEGG.
Onderstaande wijzigingen hebben allen betrekking op de balanspresentatie van gronden.

  • Afschaffing van de categorie NIEGG (niet in exploitatie genomen gronden) in het BBV. Zolang gronden nog niet kwalificeren als bouwgrond in exploitaties, staan deze op de balans onder de  Materiële Vaste  Activa. MVA als ‘strategische gronden’;
  • Huidige NIEGG’s worden zonder afwaardering omgezet tegen de boekwaarde per 1   januari 2016 (ingangsdatum Wijzigingsbesluit);
  • Toerekenen van rente en andere kosten is niet langer toegestaan voor gronden die (nog) niet in exploitatie zijn genomen;
  • De boekwaarde per m2 hoeft niet meer te worden toegelicht.

Los van het feit dat de niet in exploitatie genomen gronden onder een andere categorie worden verantwoord is ook de toerekening van kosten en rente aan deze NIEGG’s niet langer mogelijk. Die zullen dus ten laste komen van de algemene begroting. Het idee is dat hierdoor een beter resultaat behaald zal gaan worden als de gronden eenmaal zijn ingebracht in de in exploitatie genomen gronden. Immers de inbrengwaarde is lager.  Echter, de kosten moeten nu genomen worden terwijl het eventueel ‘extra’ te behalen resultaat op de complexen naar verwachting pas na vele jaren gerealiseerd wordt en dan ook tot extra af te dragen Vpb zal leiden. Per saldo dus nadelig.
Ten aanzien van de herrubricering van de NIEGG naar de Materiële Vaste Activa is overigens een overgangsbepaling vastgesteld met een looptijd van 4 jaar. Uiterlijk 31 december 2019 moet een toets plaatsvinden op de marktwaarde van de strategische gronden tegen de dan geldende bestemming. Wordt daarbij een duurzame waardevermindering vastgesteld, dan moet dat uiterlijk 31 december 2019 leiden tot een afwaardering van deze gronden. Het is toegestaan om deze toets gedurende de overgangsperiode voor de desbetreffende grondportefeuille uit te voeren, de boekwaarde te toetsen en zo nodig bij te stellen (af te waarderen). Afwaardering van een individueel perceel grond kan niet over een aantal jaren worden gespreid. Het is zaak de planeconoom met de financieel adviseur in overleg wat er in die 4 jaar moet gebeuren. Er moeten vragen beantwoord worden als wat voor gronden zijn het, is er al een bestemming bekend, moet de gewijzigd worden, wat zegt dat over de waarde, moet afwaardering plaats vinden etc. Kortom, afhankelijk van de van de NIEGG’s moeten de komende 4 jaar planmatig toetsing en waardering plaats vinden.

Gronden die worden aangekocht vanaf 1 januari 2016 moeten worden gewaardeerd volgens de nieuwe waarderingsregels.
Deze vernieuwing spreekt voor zich.

Grondexploitaties en Vpb

Bij de invoering van de wet Vpb (per 1-1-2016) moeten gemeenten inzicht verschaffen in de mate waarin men ondernemersactiviteiten verricht. Een van de criteria is het winstoogmerk. Dit criterium kan worden vastgesteld op basis van cijfers uit het verleden. Die zijn er formeel nog niet en dus is binnen het Samenwerking Vennootschapsbelasting Lagere Overheden (SVLO) een quick scan ontwikkeld op basis waarvan vast te stellen is of wel of geen sprake is van winstoogmerk en dus of er sprake is van een onderneming in de zin van de Vpb. Indien de gemeente van mening is op basis van de uitkomst van een quick scan dat er geen sprake is van winstoogmerk en dus geen belastingplicht moet dat altijd goed onderbouwd kunnen worden richting belastinginspecteur. Deze toets moet jaarlijks plaatsvinden. Ook de nieuwe wet Vpb voor overheidslichamen heeft ook de nodige consequenties voor het administreren en verantwoorden van grondexploitaties.

De waardering binnen de openingsbalans vindt plaats tegen de waarde in het economisch verkeer. De doorgaans gehanteerde definitie hiervoor luidt als volgt: “de prijs bij aanbieding van een zaak ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding door de meest biedende gegadigde zou zijn besteed”. De stelling van de SVLO is dat er geen markt is voor deze projecten en dat er dus een andere wijze van vaststelling plaats moet vinden. Dat kan onder andere door toepassing van de Discounted Cashflow Methode (DCF). In feite worden alle toekomstige geldstromen zowel qua inkomsten als uitgaven contant gemaakt en dat is dan de waarde die op de openingsbalans moet worden opgenomen. Voor ieder complex dat loopt per 1 januari 2016 moet dit plaatsvinden.

Een belangrijk punt hierbij is dat de disconteringsvoet die wordt gehanteerd gelijk is aan de rente die wordt toegerekend aan de complexen. Zowel de VNG als de Vereniging van Grondbedrijven verwachten dat hier een onredelijke waarde als uitkomst naar voren kan komen. Als dat zo is zullen die uitkomsten nader geanalyseerd worden en zal in overleg met de belastingdienst gezocht worden naar alternatieve berekeningswijzen.

Aandachtspunt is ook de samenwerking met externe partners binnen het grondbedrijf, al dan niet binnen juridische entiteiten. De samenwerkingsvorm waarvoor gekozen is of wordt, kan namelijk gevolgen hebben voor de afdracht Vpb.  Tot op heden speelde de Vpb voor gemeente geen rol bij de keuze van een vorm voor samenwerking. Nu ligt dat anders.  Iedere samenwerkingsvorm in welke gekozen vorm dan ook moet worden beoordeeld op gevolgen voor de Vpb-plicht. Of het nu een gewone samenwerking betreft ten aanzien van grondbedrijfactiviteiten of de BV/CV constructie, een juiste afweging is noodzakelijk.

Zowel bij de te kiezen samenwerkingsvorm als het bepalen van de fiscale openingsbalans is ondersteuning van de planeconoom door een financieel specialist en een fiscalist onontbeerlijk. Zo moeten er heldere afspraken gemaakt worden ten aanzien van de toe te passen rente en de financiële consequenties daarvan. De fiscalist zal moeten adviseren over uitgangspunten van de openingsbalans. Ook in de discussie met de fiscus die ongetwijfeld zal gaan ontstaan zal de fiscalist een waardevolle bijdrage kunnen leveren.

Kortom werk aan de winkel waarbij de financieel specialist, fiscalist en planeconoom veel samen moeten werken om de juiste strategische keuzen te maken en voor te bereiden. Een gedegen, gestructureerde aanpak is noodzakelijk.

Auteur: Ad Koijen 

?
Abonneer op onze nieuwsbrief
* = verplicht veld